不動産投資で多くの方が気にされるのが入居者トラブルです。特に海外投資では、現地の法制度や慣習がわからないと、不安が先行しがちです。
しかしロサンゼルスをはじめとするカリフォルニア州では、トラブル入居者に対する退去手続き（エビクション）や家主の権利保護が法的に整備されており、正しい手順を踏めば冷静に対応できる体制が整っています。
これは裏を返せば、「法に沿って行動すれば、投資家として不当なリスクを負うことはない」ということでもあります。
日本と比べたアメリカの家賃滞納対応の明確さ
日本では家賃滞納に対して明確な強制手段が取りにくく、入居者の合意が得られない場合、立ち退きまでに半年以上かかることも珍しくありません。また、裁判所を通じても強制執行まで進む例は非常に少なく、貸主側が泣き寝入りすることもあります。
一方、アメリカ（特にカリフォルニア州）では、家賃滞納や契約違反があった場合の対応手順が法令で厳格に整備されており、期限付きの通知・訴訟・明け渡し執行まで明確なプロセスで進行します。
この明快なプロセスこそが、投資家の権利を守る仕組みの裏付けになっており、海外不動産の不安材料の一つを解消してくれる大きな要因です。
家賃滞納時の基本的な対応ステップ
一般的に、ロサンゼルスの集合住宅では、家賃滞納が発生した場合、現地のプロパティマネージャーが速やかに3日間の支払い通知を出し、その後も未払いが続けば法的手続きに移行します。明け渡し訴訟から保安官による強制退去までがスムーズに進行すれば、45日以内に退去と再募集を完了できるケースも珍しくありません。
このように、対応フローが整っていれば、入居者トラブルもキャッシュフローへの影響を最小限に抑えることが可能です。
- 催告通知（3日ルール）
家賃滞納があった場合、まず3日以内に支払うか退去するよう正式な通知を出します。 - 法的手続き（Unlawful Detainer）
通知無視の場合、裁判所に立ち退き請求訴訟を提出。 - 強制執行（Sheriff Lockout）
勝訴後、保安官が立ち退きを実行。物理的に占有権を回復できます。
※この一連の流れは、プロパティマネージャーを通じて日本からでも手続きが可能です。
オーナー保護の仕組みが充実
ロサンゼルスでは、貸主（オーナー）と借主（入居者）双方の権利を保護する制度が整備されています。
オーナー保護の仕組み
- 不法ロックアウト禁止の明文化
逆に言えば、ルール通り進めればオーナーの手続きは確実に保護されるという安心材料。 - キャッシュ・フォー・キーズ
合意による任意退去を金銭で促進する柔軟な手段も用意されています。 - プロパティマネージャーの存在
現地に精通した管理会社が入ることで、入居者との調整や書類送付、裁判所対応までワンストップで代行可能。
入居者保護の仕組み
- 不当な退去要求の禁止（Just Cause Eviction Law）
長期入居者に対しては、正当な理由がなければ退去させることはできません。 - 家賃急騰を抑える制限
ロサンゼルス市内では、築年数などの条件を満たす物件に対して年間家賃上昇率が制限されています（例：年5〜8％程度）。 - 低所得者への支援策
支援団体による家賃補助、法的代理支援、緊急シェルターの提供など、社会的セーフティネットが整備されています。
このように、制度は一方的にどちらかを優遇するのではなく、適切なバランスで公平性と安定を保っているのがロサンゼルス不動産市場の特徴です。
エリアによっては強制退去が困難な場合も
ロサンゼルス不動産市場は、全体として投資家の権利保護が整っている反面、地域によっては「借主保護」が極めて強いエリアも存在します。特にロサンゼルス市では、「正当な理由のない退去不可（Just Cause Eviction）」や「家賃規制（Rent Control）」が広範に適用されており、現行家賃を支払い続けている限り、借主を正当な理由なく退去させることは極めて困難です。
たとえば建物の売却やリフォームを目的として、通常であれば60日以上の事前通知を行えば合法的な退去が可能ですが、LA市ではそのような通知が通用せず、借主が居座ったまま売買や工事の計画が大幅に遅延するケースも少なくありません。最終的に、高額な立退料（キャッシュ・フォー・キーズ）を支払って合意退去に持ち込む事例も見られます。
購入時に確認すべき3つのポイント
- 現行家賃が市場相場とかけ離れていないか
家賃規制の対象となっている場合、購入後も引き上げが制限されます - 建物の築年数と改修の必要性
老朽化物件では借主の退去が進まなければ修繕できない可能性があります - 強制退去が認められる地域か
LA市外には比較的柔軟な対応が可能な地域も存在します
実際に、購入後に借主が退去せず、改修工事が進まなかった結果、市の安全基準に抵触して行政から是正指導を受けた事例も報告されています。このようなトラブルを未然に防ぐには、法制度に精通したエージェントやプロパティマネージャーとの連携が不可欠です。
対策として注目される「Affordable Housing」投資
このようなリスクを回避し、安定した収益を得る方法として、ロサンゼルス市や州が家賃を補助する「Affordable Housing（低所得者向け住宅）」の新築開発投資が注目されています。
これらの物件では、契約内容・家賃設定・退去プロセスが公的に整備されており、収益見通しが明確で管理も効率的なため、リスクの抑制につながります。
当社では、内部収益率（IRR）平均30％超のAffordable Housingプロジェクトもご案内可能です。ご興味のある方は、ぜひお問い合わせください。
投資判断としての安心材料
入居者トラブルが起きたとしても、アメリカの法制度下では感情的・強引な対応は必要なく、理性的で手続き的な解決が行えます。
これは、国内のようにオーナーが個人で対応に追われる構造とは異なり、「仕組みとして守られる投資」ができるという意味で、日本人投資家にとっても大きな安心材料です。
当社ではロサンゼルス市内および周辺エリアにおいて、プロパティマネジメント・リーガルサポート・滞納時対応のオーナー代行サービスをワンパッケージで提供しております。
煩雑なトラブル対応はすべて現地パートナーが対応することで、オーナー様は「収益を得ること」に集中していただけます。