ロサンゼルスで不動産投資を行う際、リノベーションは必須ではないものの、重要な要素の1つです。今回は、LAにおけるリノベーションのメリット・デメリット、適切なリノベーション方法、業者選びのポイントについて詳しく解説します。
リノベーションは必須ではない
ロサンゼルスやアメリカの不動産市場では、As-Is（現状のまま）で売却することも可能です。これは、文字通りリノベーションやリフォームをせずに売却する方法であり、物件を投資家やリフォーム業者が購入する場合に適しています。
As-Isで売るメリット
- リノベーション費用が不要：大規模な改修をせずにそのまま売却できるため、コストを抑えられる。
- 売却までの手間が少ない：施工業者の手配や工事期間を考慮する必要がない。
As-Isで売るデメリット
- 売れるまでに時間がかかる可能性：市場での競争力が低くなり、購入希望者が見つかるまで時間がかかることがある。
- 物件価値が相場より低くなる：古い設備や傷んだ外観が影響し、買い手にとって魅力が少ないため、売却価格が相場よりも下がる可能性がある。
長期保有なら定期的なリノベーションが理想
物件を長期間保有する場合は、10年程度に1回はリノベーションを行うケースが多いようです。目的は日本の不動産と同じで、
- 資産価値を維持・向上させる
- テナントの満足度を向上させ、空室リスクを減らす
- 長期的に売却時の市場価値を高める
ということになります。
リノベーション費用と物件価値の関係
As-Isは手軽に売却できるぶん価格は安くなりますが、売却前にリノベーションをすると、かかった費用以上の価値を上乗せして売却できる場合があります。
ただし必ず価格に上乗せできるわけではなく、物件のエリアや状況などを考慮し、どのようなリノベーションが求められているかを検討する必要があります。費用対効果を高めるため、専門家と相談するのをおすすめしています。
効果的なリノベーションの例
リノベーションの内容は物件の状況やターゲット市場によって異なりますが、ロサンゼルスでは以下のような改修が一般的です。
- フローリングの変更
カーペットをフローリングに変更することで、清潔感が増し、メンテナンスが容易になる。 - キッチン・バスルームのアップグレード
最新のトレンドを取り入れたデザインに変更することで、購買意欲を高める。 - 壁や外壁のペイント
室内の壁や外壁のペイントは比較的低コストで行え、見た目を大きく改善できる。 - 設備の更新（屋根・排水管・電気パネル・A/C）
設備の老朽化は物件価値に大きく影響するため、定期的な点検と更新が必要。
業者選びのポイント
リノベーションを成功させるためには、適切な業者選びが不可欠です。
- ライセンスの確認
電気工事や配管工事など、専門ライセンスが必要な作業は、資格を持つコントラクターに依頼する。 - 許可（Permit）が必要な作業を適切に実施
電気パネルのアップグレードや増築など、City（市）の許可が必要な工事は、手続きを適切に行わないと、後に売却時に問題になる可能性があります。 - 信頼できる業者を選ぶ
アメリカでは業者の仕事の質にばらつきがあるため、レビューや評判を調べたり、実際に過去の施工事例を確認すること、契約内容を明確にしておく（納期、費用、保証など）ことが望ましいです。
リノベーション管理の重要性
アメリカでは、ワーカー（作業員）の管理が日本以上に重要になります。
- 時間通りに作業が進まないことが多い
予定の時間に現れない、スケジュール通りに進まないことが一般的。 - 注文と違うものが取り付けられることもある
施工ミスが頻発するため、逐一確認が必要。 - 監督者を設置することが望ましい
工事全体を管理し、業者と適切にコミュニケーションを取る監督者を雇うことで、リノベーションの質を向上させることができる。
日本の常識的な対応をアメリカで求めるのはなかなか難しいのが現状です。トラブル回避のためには、ワーカーの管理もまとめておこなってくれる業者と契約するのが理想的です。弊社にお問い合わせいただければ、信頼できる業者を紹介いたします。